목차
1인 가구의 전세·월세 계약 리스크의 대부분은 세 가지만 점검해도 크게 줄일 수 있다. 보증금 안전, 계약서 특약, 사기 예방 루틴. 이 글은 등기부와 권리순위 읽는 법, 시세 검증법, 반드시 넣어야 할 특약, 그리고 전형적인 사기 징후와 대응 요령을 한 번에 정리했다.
보증금 안전: 등기부, 권리순위, 보증, 대항력 확보
계약시 보증금의 안전은 시세 대비 안전마진과 권리순위 두 축에 달려 있다. 먼저 최신 등기부등본(갑구/을구)를 발급해 소유자와 담보 현황을 확인한다. 을구의 선순위 근저당(채권최고액은 대출의 통상 120~130%), 가압류, 경매개시 등은 보증금 회수 위험을 키운다. 보수적 기준으로 선순위 담보 총액 + 내 보증금 ≤ 보수적 시세(또는 경매 회수 예상액)를 만족해야 한다. 둘째, 임대인 신원 확인: 계약서의 임대인 성명과 등기부 소유자가 일치해야 하며, 대리 계약이면 위임장·인감증명(또는 본인서명확인) 원본을 대조한다. 잔금 송금 계좌의 예금주 역시 소유자와 동일해야 한다. 셋째, 대항력·우선변제권 확보: 잔금 지급 즉시 전입신고 + 확정일자를 받아 권리의 효력을 선점한다. 주말·야간 입주라면 관할 주민센터 운영·무인 발급 여부를 미리 확인해 지연을 방지한다. 넷째, 전세권 설정/보증보험 검토: 전세권은 강력한 담보이나 순위에 종속되고 집주인 동의가 필요하다. 보증금 반환보증(HUG/민간)은 선순위 채권, 임대인 신용·체납, 건물 용도·면적 등 가입 요건을 미리 확인한다. 다섯째, 시세 검증: 인근 실거래와 유사 매물 호가를 교차 비교한다. 비정상적으로 높은 전세가, 과도한 보증금·관리비 조합은 ‘깡통’ 신호다. 여섯째, 현장 점검: 누수·결로·곰팡이, 구조 균열, 차단기 용량, 가스·보일러 상태를 본다. 최근 3개월 관리비·공과금 고지서로 체납 여부도 확인한다. 일곱째, 지급 루틴: 계약금은 소액, 중도·잔금은 당일 등기 재확인 + 공인중개사 입회 하에 송금한다. 잔금 직전 신규 담보가 설정되는 돌발을 대비해 “잔금 전 신규 담보·가압류 발생 시 해제·전액 환불” 특약을 넣어 둔다. 마지막으로 증빙 보관: 계약서 원본, 영수증, 이체 내역, 하자 사진·영상, 확정일자 확인서를 스캔해 클라우드에 백업한다. 분쟁에서 기록이 곧 방패다.
필수 특약: 수리, 관리비, 원상복구, 해지
특약은 흔한 분쟁 고리를 미리 닫아준다. ① 하자·수리: “입주 후 __일 내 발견 하자는 임대인이 수리, 미이행 시 임차인 수리 후 비용 상계 가능”을 명시하고 범위를 구체화(누수·보일러·배관·조명·방충망·창호, 빌트인·에어컨 등). ② 원상복구 범위: 생활흔적(작은 못 자국·책상 자국)은 면책, 도배·장판은 파손·대면적 오염만 복구하도록 정량화. ③ 옵션/비품 목록: 모델명·수량·상태를 사진과 함께 첨부, 퇴거 시 동일 기준으로 확인. ④ 관리비 항목: 포함(공용전기·엘리베이터·청소·경비·수선충당금)과 제외(전기·가스·수도 개인부담)를 구분, 고정 관리비·인터넷/TV 포함 여부와 인상 기준(지자체 고시/입주자대표회의 의결)을 명시. ⑤ 검침·체납: 입주 전·퇴거 전 검침 수치 기록, 입주 전 체납은 임대인 책임 명시. ⑥ 반려동물/흡연: 허용 여부, 허용 시 추가 보증금·청소비, 소음·손해배상 범위 규정. ⑦ 해지·중도해지: 귀책(체납·무단전대·허위) 시 즉시 해지, 임차인 사정 해지는 통지기간(2~3개월)과 위약 기준(잔여 임대료 상한 등) 설정. ⑧ 재계약·인상률: 통지 기한, 법정 상한 내 인상, 재계약 시 부분 도배·장판 교체 등 조건을 넣어 마찰을 줄인다. ⑨ 잔금·인도 조건: “잔금·열쇠 인도는 등기 변동 없음 확인 및 전입/확정 가능 상태에서 동시이행”, “잔금 전 신규 담보·가압류 시 해제·환급” 삽입. ⑩ 신탁/법인 특수: 신탁등기·법인 임대는 신탁사/법인 동의서와 담당자 연락처 첨부. ⑪ 보증보험 불가 대안: “보증보험 미가입 시 전세권 설정 또는 일부 에스크로 등 보전 조치”를 약정. 모든 특약은 정독 후 서명/날인, 공란·수정에는 별도 날인·날짜, 원본 2부 동일 보관.
사기예방 루틴: 수법, 경고 신호, 체크리스트
사기는 비정상 조건 + 허술한 서류 + 서두름이 겹칠 때 터진다. ① 깡통전세형: 시세 대비 과한 전세가, 선순위 담보 과다, 준공 직후 고전세로 급회전. 대응: (선순위 + 내 보증금) 합이 시세의 80~90%를 넘으면 회피. ② 이중임대/무권대리: 소유자 아닌 자가 위임장 없이 계약, 한 집을 여러 명에게 임대. 대응: 위임장·인감 원본, 임대인 대면 신분 확인, 계좌 예금주 일치 확인. ③ 신탁/법인 리스크: 신탁등기 건물은 신탁사 동의서, 법인 임대는 권한·직인 확인 필수. ④ 등기 변동 트릭: 계약~잔금 사이 신규 담보 삽입. 대응: 잔금 당일 등기 재조회, 변동 시 해제·환급 특약 집행. ⑤ 미끼 매물: 과도하게 낮은 월세/관리비, “지금 계약”을 유도. 대응: 유사 매물 3건 이상 비교, 실물 확인 후 계약. ⑥ 입금계좌 변경 문자: 잔금일 타 계좌 안내. 대응: 공인중개사 사무실에서 임대인 본인 통화 확인 후 송금. ⑦ 가짜 영수증/보증서: 보증보험 증서 위조. 대응: 발급기관 공식 채널로 진위 조회. ⑧ 무등록 중개: 등록증·자격증 없음. 대응: 원본 확인, 중개보수 영수증·세금계산서 수령. ⑨ 관리비 함정: 오피스텔/기숙사형에서 과다 전가. 대응: 항목별 내역, 과거 고지서, 부가세 기준 확인. ⑩ 하자 은폐: 비 오는 날만 보이는 누수, 페인트로 덮은 곰팡이. 대응: 창틀·벽지 모서리·가구 뒤 냄새/얼룩 점검, 가능하면 습도계 활용.
계약시 필수 체크리스트
- 최신 등기부(갑구/을구), 건축물대장 요약
- 선순위 담보 + 내 보증금 ≤ 보수적 시세(안전마진)
- 임대인 신분·계좌 명의 일치 / 대리 시 위임장·인감 원본
- 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 동시 진행 계획
- 특약: 하자수리, 관리비, 원상복구, 해지
- 보증보험 가입 가능성 사전 확인(불가 시 대체 담보 특약)
- 잔금 직전 등기 재확인, 신규 담보 시 해제·환급
- 모든 서류 스캔·백업, 수리·통화 내역 기록
※ 본 글은 일반적인 필수 정보이며, 지역·시기별 제도는 변동 가능하고, 최종 결정 전 공인중개사·법률 전문가 상담 권장한다.
안전 공식은 단순하다. 등기/시세/신원 확인으로 보증금을 지키고, 수리·관리비·해지를 특약으로 잠그며, 잔금 전 재확인 + 전입·확정으로 우선변제권을 만든다. 지금 바로 체크리스트를 출력해 계약 자리에 가져가자.